Юридически чистых путей для покупки земли, имевшей сельскохозяйственное назначение, немного. В основном, они проложены через вторичный рынок. И лучше всего покупать землю, которая уже избавлена от статуса сельскохозяйственной. Чтобы стать добросовестным приобретателем и тем избавиться от возможных рисков.
Украина имеет неплохой земельный потенциал - 60,3 млн. га, из которых приблизительно 4% застроено, а около 70% имеют статус земель сельскохозяйственного назначения. Но с каждым годом доля территорий под застройкой увеличивается - за счет сокращения количества пахотных земель и лесов.
В Конституции Украины сказано: "Земля - основное национальное богатство, которое находится под охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализовывается гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом".
Ныне закон ограничивает возможности граждан влиться в ряды землевладельцев - до 2008 года действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. При этом втемную или, если угодно, "всерую" пахотные земли продаются, причем в несколько раз дешевле, нежели участки под застройку. Разница в цене отражает риски потери собственности, а также затраты на защиту приобретения от претензий со стороны властей.
Стоит напомнить, что в 2006 году, накануне предполагаемого завершения действия моратория, селянские земельные паи выросли в цене. И, по прогнозам специалистов по земельным вопросам, несмотря на продление моратория, участки будут дорожать, но насколько стремительно - неизвестно.

Хочется и колется
По мнению президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, в теневые схемы покупки-продажи земель сельхозназначения ввязываться не стоит. Дескать, юридические последствия таких действий могут оказаться весьма плачевными. Не стоит спешить и продавать земельные паи - когда закончат действовать всевозможные запреты, стоимость сельхозземель существенно вырастет. А вот покупать их - перспективно, да вот только официально сделать это нельзя.
Однако если нельзя, но очень хочется … то обзавестись земельным участком можно. Но на вторичном рынке. Если выступить в качестве "добросовестного покупателя", то есть с соблюдением всех формальностей купить участок земли, уже не имеющей сельхозназначения, то придраться будет тяжело. Но целевое назначение должно быть изменено еще до сделки. Ранее это обходилось приблизительно в половину стоимости самого участка (сейчас официально менять назначение земли нельзя, поэтому и продается в основном то, что уже "изменено").
Смена целевого назначения земельных участков регулировалась постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц" от 11 апреля 2002 года. Согласно постановлению, собственник земельного участка должен был подать в местный совет заявление с просьбой изменить целевое назначение земли. При этом сопроводить прошение нужно было, во-первых, суммой соответствующего размера, во-вторых, документами: копией акта на право собственности, копией паспорта (для физических лиц) или устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц), а самое важное - обоснованием необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размеров. Местный совет давал разрешение на подготовку проекта. Потом проводилась землеотводная экспертиза. И лишь после всех этих процедур заказчик предоставлял материалы в местный совет для принятия окончательного решения.
Как рассказал "Деньгам" специалист, занимающийся изменением целевого назначения земель, эта процедура достаточно хлопотная и продолжительная, но вполне осуществимая. Для того чтобы она прошла успешно, требуется "от $300 за одну подпись", которых надо не менее пяти, и "крепкая дружба" с главой совета.
По словам эксперта, практиковался, например, способ признания земли непригодной для выращивания сельскохозяйственных культур. Для этого обращались к почвоведам, сопроводив рассказ о проблеме энной суммой денег. Специалисты выезжали на место, изучали почву и выносили вердикт, что земля совсем непригодна для пахоты и на ней можно максимум выпасать скот. По словам эксперта, имея подобное заключение, изменить целевое назначение земельного участка не представляло труда.
Впрочем, как отмечают люди знающие, иногда целевое назначение земли не удается изменить, даже несмотря на "безмерную благодарность". Мол, в этом виноваты другие заинтересованные лица или структуры. И бороться в подобных случаях бесполезно.

За захват ответишь!
Если операции по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения во время действия моратория считаются недействительными, то самозахват участков влечет за собой уголовную ответственность. Напомним, Президент Украины Виктор Ющенко подписал изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности за самовольное занятие земельного участка в случае нанесения владельцу участка вреда на сумму, в 100 раз превышающую необлагаемый налогом минимум доходов населения. Определять размер убытка полагается на основании методик Госкомзема.
Согласно закону, если речь идет об обычных землях, не имеющих особенной ценности или особого режима использования, правонарушителю грозят штрафные санкции в размере от 200 до 300 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (3,4-5,1 тыс. грн.) либо арест на срок до 6 месяцев. За строительство домов и сооружений на самовольно занятой земле лицам, ранее судимым по статье самозахвата земельного участка, положено лишение свободы на срок до 2 лет… То же наказание полагается, если захваченный участок относится к особо ценным землям. Но когда получается отделаться штрафом, можно считать, что землю удалось добыть "по дешевке". Ведь даже максимальный штраф не превышает цены сотки земли не в самом привлекательном пригороде столицы.
Юристы считают, что введение уголовных наказаний может помочь украинскому земельному рынку. Ведь то и дело захватываются участки в Крыму и вокруг Киева (под строительство коттеджей), "испаряются" сотки и гектары земли, принадлежащей музеям. По словам народного депутата Владимира Стретовича (фракция "Нашей Украины"), сегодня около 250 тыс. га украинской земли самовольно захвачено, и по поводу этих территорий идут споры. А в АР Крым официально признан факт самозахвата 1629 га земли. Реальные масштабы "бизнеса" многократно больше. И почти всегда самозахват сопряжен с дальнейшей легализацией и перепродажей участка.

"Кот в мешке"
Ни для кого не секрет, что процедура купли-продажи или заключения договора на аренду земельного участка регламентируется большим количеством нормативных документов. Как говорят эксперты земельного рынка, покупатели после завершения сделки часто сталкиваются с проблемами, самая неприятная из которых - невозможность использовать земельный участок так, как планировалось. Юристы отмечают, что нередко землю продают без сопроводительной документации: проекта отвода данного земельного участка, акта установления и согласования границ землепользования и прочих важных бумаг. Поэтому не стоит спешить с оформлением сделки до предоставления продавцом полного пакета документов.
Также существуют риск неправильного определения границ земельного участка, то есть может получиться, что владелец или покупатель осуществил самозахват. А за это придется отвечать.
Эксперты рекомендуют, прежде чем купить земельный участок, тщательно изучить документацию с привлечением специалистов, а также не полениться и съездить осмотреть территорию - чтобы убедиться в совпадении реального участка с указанным в документах.
Мелкому инвестору ввязываться в покупку и смену целевого назначения сельхозземель пока не стоит - этот бизнес сейчас невозможен без солидной властной "крыши".
09.11.2007г.